Esclusa la solidarietà per le obbligazioni condominiali

rivoluzionaria Sentenza Cassazione - Sezioni Unite - 8 aprile 2008 n. 9148

Commento dell'Avv. Nunzio Izzo

Con la sentenza a sezioni unite n.9148 dell'8 aprile 2008 - riportata con grande risalto dalla stampa quotidiana (il testo può leggersi scaricando il documento tramite il link in fondo a questo articolo) per il notevole impatto giuridico sui rapporti contrattuali del condominio nei confronti dei terzi fornitori ed appaltatori - la Cassazione esclude il vincolo di solidarietà dei condomini per l'adempimento delle obbligazioni condominiali, tutelando, così, l'interesse del singolo condomino di non vedere aggredito, esecutivamente, la propria unità immobiliare per l'intero credito vantato dal terzo nel caso di inadempimento, totale o parziale, della prestazione pecuniaria dovuta in esecuzione del contratto concluso dal condominio.

La Suprema Corte riconosce, espressamente, che la solidarietà avvantaggia il creditore e, risolvendo il contrasto giurisprudenziale con riguardo all'indirizzo minoritario espresso dalla sola Cass. n.8530 del 1996 per la diversa fattispecie di un'anticipazione dell'amministratore, afferma che il singolo condomino risponde «soltanto pro quota» dell'obbligazione pecuniaria contratta dal condominio, in quanto essa «non è indivisibile» e, altresì, perché la solidarietà non è disposta da nessuna disposizione di legge, in attuazione della regola dell'art.1123 c.c. che non distingue il profilo interno da quello esterno per l'obbligazione assunta dall'amministratore che ha agito in nome e per conto di tutti i «condomini rappresentati».

Con riserva degli approfondimenti teorici che l'importante statuizione merita, una prima riflessione si impone per le cautele che gli amministratori devono adottare a seguito di tale revirement.

La decisione si inquadra nell'apprezzabile opera sistematica che la Cassazione conduce da tempo in relazione alla specificità del condominio, anche rispetto alla comunione dalla quale nasce e per la quale l'art.1115 c.c., afferma la solidarietà delle obbligazioni dei suoi partecipanti che non è estensibile ex art.1139 c.c.

Il dictum della Corte nega l'applicabilità della presunzione «generale» di solidarietà dettata dall'art.1294 c.c. (i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente) con una coraggiosa inversione interpretativa che, in pratica, si rifà al principio di parziarietà del diritto romano che si credeva sostituito con quella della solidarietà del codice vigente, recependo, così, il grande mutamento, soggettivo ed oggettivo, della compagine condominiale, anche a seguito della vasta dismissione del patrimonio edilizio pubblico e privato.

Viene, quindi, ritenuto meritevole di tutela l'interesse privato dei singoli condomini di rispondere nei limiti soltanto della rispettiva quota millesimale.

Il nuovo indirizzo, se da un lato riduce il ruolo dell'amministratore a mero rappresentante dei condomini, escludendo ogni unificazione giuridica derivante dalla decisione assembleare assunta con il criterio maggioritario ed il metodo collegiale, dall'altro lato, lo aggrava perché gli accolla tutte le responsabilità relative alla corretta comunicazione-specificazione delle singole quote condominiali, in sede di contrattazione dell'amministratore con il terzo e, successivamente, all'esatta «imputazione» dei versamenti, mentre il terzo potrà, poi, anche ignorarlo per l'adempimento, dovendo agire pro quota nei confronti dei singoli condomini inadempienti.

L'inesistenza delle quote millesimali e la loro possibile non corrispondenza alla effettiva situazione condominiale (originaria o sopravvenuta), con le relative eccezioni, non è stata presa in considerazione della sentenza ai fini di un probabile impedimento alla conclusione del contratto o di possibili sospensioni delle procedure esecutive di recupero. Vale l'antico brocardo, addurre inconvenienti non significa risolvere il problema, così come minima non curat praetor, anche se ciò costituirà un rompicapo di difficile soluzione pratica.

La sentenza ha l'innegabile pregio giuridico e pratico di ricondurre la gestione condominiale nell'alveo della specifica disciplina giuridica dettata per il condominio. Infatti, la previsione del dovere di riscuotere i contributi per la gestione (art.1130 c.c.), secondo il preventivo approvato (art. 1135,co.1, n.2), comporta che l'amministratore deve procedere alla riscossione «prima» di stipulare il contratto con i terzi, al fine di costituire, così, la provvista tipica del rapporto di mandato che la sentenza ribadisce. Ciò è coerente con il principio della parziarietà. Sotto tale profilo, la pronuncia appare ineccepibile, anche se ciò provocherà un aggravio per l'amministratore e un notevole ritardo nell'esecuzione delle decisioni assembleari, specialmente se urgenti, E' prudente e consigliabile, pertanto, che l'amministratore vi si conformi immediatamente per evitare possibili addebiti futuri in punto di diligenza professionale. In relazione alla presupposta 'diversa' situazione «patologica» della stipulazione del contratto senza la dovuta provvista, le cautele del terzo - sottolineate dalla sentenza - appaiono di incerta individuazione e, comunque, di rilevante aggravio economico per gli stessi condomini adempienti, perché: la fideiussione reciproca appare irrealizzabile per la necessità dell'unanimità dei consensi; quella di un terzo finisce col trasferirgli la parziarietà; un'assicurazione del terzo contraente si ritorce, comunque, a danno dei condomini adempienti, divenendo un maggior costo dell'opera, tanto più alto quanto maggiore risulti il rischio dell'irrecuperabilità (mutui che coprono l'intero valore economico dei beni dei condomini; fallimento di alcuni condomini con l'acquisto delle unità immobiliare purgate dei debiti, con un indebito arricchimento per le opere eseguite di cui traggono utilità, etc.). Così come proposto in sede di riforma, l'esonero del condomino dalla solidarietà (gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà, con il proposto accollo all'amministratore inadempiente nella riscossione delle quote; emendamento all'art.1129 c.c.) è conseguita con il trasferimento dell'onere ad un terzo estraneo al condominio. Tali sviluppi ed il ventilato pignoramento del conto corrente bancario o postale, quale possibile concreta tutela del terzo, a parte la modificazione della destinazione delle somme ivi versate, paralizzerebbe la gestione del condominio. Notevoli sono le perplessità suscitate dalla sentenza, tanto che anche coloro che plaudono al revirement giurisprudenziale, considerano, poi, la sentenza uno stimolo per un urgente intervento legislativo, auspicando la configurazione di una solidarietà attenuata che risolva, con un migliore equilibrio, le delicate problematiche che la pronuncia quindi non elimina. Dovrà, inoltre, approfondirsi l'apparente incoerenza sistematica tra la solidarietà dei condomini per fatti dannosi (art.2055 c.c.) a titolo di responsabilità extracontrattuale per mancata manutenzione delle cose comuni (posterius) e la novella parziarietà per le obbligazioni contrattuali finalizzate alla stessa manutenzione (prius) che sembrerebbe alterare il preesistente parallelismo armonico di pari solidarietà, mentre la sopravvenienza della divisibilità (art.1314 c.c) rispetto all'obbligazione unitaria oggetto del contratto costituisce una vicenda ordinaria che supera quella condominiale, cosicché il nuovo principio si applicherebbe a tutte le situazioni di condebitori, con un ribaltamento della presunzione generale di solidarietà (art.1294 c.c.).

Un'ultima notazione. La nuova interpretazione, a differenza di una nuova disposizione di legge, ha effetti immediati e retroattivi, nel senso che trova applicazione per tutte le situazioni «già esistenti» di vecchi decreti ingiuntivi e sentenze relative a liti sugli appalti - per le quali il terzo non ha potuto approntare alcuna cautela - con una moltiplicazione di procedure esecutive, con distinti precetti di pagamento, preceduti forse anche da tante notifiche di titoli esecutivi (art.479, co.2, c.p.c.) che comportano rilevanti spese, in relazione alle quali sarà importante individuare con certezza il momento di inadempimento del singolo condomino e dove risalterà la professionalità dell'amministratore di condominio per la regolare tenuta delle registrazioni contabili.