La destinazione di una parte, anche minima, del lastrico solare ad uso esclusivo illegittimo

Cassazione, sezione seconda, 19 gennaio 2006 n. 972 - Presidente Calfapietra - Relatore Mazzacane

In tema di condominio degli edifici, è legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi ne faccia un uso esclusivo.

E' stato, pertanto, statuito che è illegittima la trasformazione del lastrico solare dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, perché in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini.

La vicenda esaminata dalla Corte riguardava l'iniziativa dei proprietari dell'ultimo piano di un edificio coperto da un tetto comune che avevano adibito una piccola porzione di questo, pari a 9 mq., a terrazza esclusiva, alla quale era possibile accedere soltanto da un loro balcone, con la censura alla sentenza del giudice di appello che aveva ritenuto che la modificazione di una esigua parte del tetto comune e la creazione della predetta piccola terrazza avevano alterato la destinazione della cosa comune in contrasto con l'art.1102 c.c. che consente solo un uso più intenso.

Si discuteva, quindi, se nella specie ricorresse la configurazione o meno di un'innovazione oppure il diritto di sopraelevazione da riconoscersi comunque al proprietario dell'ultimo piano.
Il giudice di legittimità, richiamata Cass. n.11268 del 1998 sul rapporto di equilibrio fra tutti i proprietari nell'uso della cosa comune che caratterizza l'uso più intenso, ha escluso che ricorresse una tale ipotesi perché gli altri condomini, con l'opera realizzata, erano stati privati «totalmente» dell'uso di quella parte del tetto comune da essi trasformato in uso esclusivo.

E' stato inoltre escluso che ciò possa rientrare nella fattispecie della sopraelevazione perché è inconfigurabile per il caso di sostituzione del tetto comune con una diversa copertura (terrazza) che, pur non impedendo la funzione primaria di copertura dell'edificio, costituisce un'alterazione della cosa comune (Cass.n.101/1984, n.3369/1991 e n.4466/4466). In senso conforme risulta Cass. 28 gennaio 2005 n.1737.

Il principio di diritto appare estensibile al caso molto frequente e diffuso ai giorni nostri di destinazione, anche in forza di delibera, di una parte del cortile comune al parcheggio in favore «soltanto di alcuni partecipanti al condominio» (es. quelli che dispongono di autovettura), con l'assegnazione addirittura di posti 9 auto delimitati da un'apposita segnalazione dell'area riservata che, pertanto, al di là della intrinseca potenzialità a far acquisire in futuro l'usucapione con il decorso del ventennio, è in ogni caso «già illegittima» perché non può integrare il c.d. uso più intenso in quanto «sulla parte riservata» anche se piccola viene impedito l'uso potenziale degli altri condomini.

In proposito, mette conto segnalare che è stato rimesso alle sezioni unite il contrasto giurisprudenziale formatosi in merito all'innalzamento di 50 cm dei muri perimetrali e della copertura di un sottotetto per destinarlo ad uso abitativo, per la decisione del ricorso iscritto a RG.n.7525/02 sulla insussistenza dell'obbligo di pagamento dell'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1227 c.c. per un tale intervento che interessa l'ultimo piano dell'edificio.